兰仲案例 | 商铺租赁合同解除后，违约损失如何承担？

原标题：兰仲案例 | 商铺租赁合同解除后，违约损失如何承担？

基本案情

2020年5月14日，申请人某地产管理公司与被申请人王某签订《商铺租赁合同》。合同约定，被申请人王某承租申请人的商铺作为A公司办公场所使用，租期5年，自2020年5月25日起至2025年5月24日，月租金53193.37元，租金按季度支付，承租方于每个交租期最后一个月的二十五日前支付下期租金。承租方每逾期支付租金一日，应按逾期支付金额的3‰支付违约金，直至付清租金止；逾期30日，出租方有权单方面终止合同，没收履约保证金并依照合同约定收回该商铺。承租方逾期交还房屋的，除应当按合同最后一个月的基本租金标准支付逾期的商铺使用费、综合管理服务费等各项费用外，还应当支付最后一个月的日基本租金1.5倍的违约金，直至承租方交还该商铺或甲方按照规定收回商铺。合同签订后，王某向某地产管理公司缴纳了151981.05元履约保证金。2020年12月25日，地产管理公司与王某和A公司协商一致签订《合同主体变更协议》，将承租人由王某变更为A公司，王某对A公司所负的房租债务承担连带保证责任。A公司于2022年4月25日起开始拖欠房租，申请人多次催要并要求腾交房屋无果。申请人某地产管理公司遂向兰州仲裁委员会提起仲裁，请求：

1.裁决解除申请人与被申请人A公司签订的《商铺租赁合同》；

2.裁决被申请人A公司向申请人支付房屋租金275845.62元(暂计至2022年9月30日，2022年10月1日起的房屋租金按照合同约定计算至租赁合同解除之日)；

3.裁决被申请人A公司向申请人支付逾期支付租金的违约金101628.98元(暂计至2022年9月30日，2022年10月1日至租金付清之日的违约金，每逾期一日，按逾期支付金额千分之三的标准另算)；

4.裁决被申请人A公司向申请人支付租赁合同解除后至房屋实际腾交之日的房屋占用费(按照合同解除之日起最后一个月的租金标准计算)；

5.裁决被申请人A公司向申请人支付逾期交还商铺的违约金(按照合同解除之日起最后一个月的日租金标准的1.5倍计算)；

6.裁决申请人不予退还被申请人王某缴纳的151981.05元履约保证金；

7.裁决被申请人王某对上述债务承担连带责任；

8.裁决本案仲裁费、保全费、保险费等相关费用均由被申请人承担。

被申请人A公司表示一直在筹措租金但仍无力支付，于是向申请人某地产管理公司提交了退租申请并表示要用保证金抵减房租，申请人某地产管理公司于2022年9月30日同意退租，同时计算出截止2022年9月30日被申请人A公司共欠付房租120318.335元，申请人同意用保证金抵减房租。后申请人某地产管理公司将该租赁房屋自行上锁，并于2023年2月将该房屋租与第三方。

裁决结果

根据《中华人民共和国仲裁法》第七条、《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，仲裁庭裁决如下：

一、确认申请人某地产管理公司与被申请人王某、被申请人A公司签订的《商铺租赁合同》及《合同主体变更协议》解除。

二、裁决被申请人A公司在本裁定生效之日起15日内向申请人某地产管理公司支付租金123864.57元。

三、裁决被申请人A公司承担违约责任，从2022年4月25日起至2022年9月30日期间以275845.62元为基数，按照1年期LPR标准计算并赔偿申请人资金占用损失4464.48元；自2022年10月1日起卓享学校以123864.57元为基数，按照1年期LPR标准计算并赔偿申请人资金被占用损失至所租金全部清偿之日止。

四、被申请人王某对本裁决第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任。

五、本案仲裁费16782元，由申请人某地产管理公司承担79%即13257.78元，被申请人A公司、王某共同承担21%即3524.22元。

六、驳回申请人某地产管理公司的其他仲裁请求。

典型意义

伴随着经济社会的发展以及商业环境的不断变化，经营性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势。如何预防和规避商业房屋租赁的风险以及在租赁合同纠纷产生时如何处理都成为了众多企业关注的问题。

就本案而言，案件看似简单，但其涉及的法律问题却很多，纵观其案件事实，主要涉及了以下法律问题：1、解除合同的方式；2、履约保证金的抵减房租问题；3、违约金的性质及如何主张的问题。

本案案涉《商铺租赁合同》及《合同主体变更协议》各方均同意解除，仲裁庭对该两份合同解除予以了确认。这一约定即为协议解除合同方式，是指当事人之间通过协商一致将合同解除的行为。符合我国《民法典》第562条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定。

关于房屋腾退交付的时间及租金计算问题，2022年9月30日，案涉房屋经双方协商后由申请人某地产管理公司在案涉商铺上上锁，该事实行为表明申请人已收回商铺，也明示不再继续履行租赁合同的意思表示。因此，仲裁庭根据案涉事实和交易习惯将2022年9月30日确认为案涉房屋腾退之日，并作为租金结算终止之日。

履约保证金是双方约定在合同履行中，避免承租人违背合同约定，用于弥补出租方损失的一种担保方式。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第85条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”之规定，仲裁庭认定，申请人业务经办人和被申请人在交房前后就履约保证金冲抵所欠房租形成共识，因此，对双方以履约保证金冲抵所欠房租予以认可。

违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约方和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。我国《民法典》中规定的违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金的补偿性主要的功能在于填补合同守约方因违约方的违约行为造成的损失。根据《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，仲裁庭认定申请人在合同中约定的违约金计算方法导致违约金支付远高于申请人租金逾期收入的损失，但仲裁庭考虑到被申请人A公司迟延支付租金给申请人实际上造成损失，故认为对申请人自2022年4月25日起算至2022年9月30日期间租赁收入被占用的损失，以275845.62元为基数，按照1年期LPR标准计算并赔偿申请人资金占用损失；对2022年10月1日起A公司以123864.57元为基数，按照1年期LPR标准计算并赔偿申请人资金占用损失至所租金全部清偿之日止；

案涉房屋于2022年9月30已由申请人收回，此后该房屋在申请人管控下，申请人继续要求被申请人承担房屋占用费用，没有事实根据，仲裁庭不予支持。

兰仲提醒

商铺租赁对于解决商业性经营活动所需场地起到了关键性的支撑作用。房屋租赁合同的签订及运用，与日常生活息息相关，作为合同签约各方均应当根据生产经营需要谨慎签约并严格履约，避免因违约产生违约责任。商铺租赁协议签约时要充分考量确定合同条款内容，对租金、支付时间、支付方式、违约责任等事项进行详细约定，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，要依法进行维权。

END

供稿：张 康

责编：张淑倩

编审：许慧芳 韩晓文

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