优化法治化营商环境典型案例|申请执行人常某与被执行人王某房屋租赁合同纠纷执行一案

原创 惠宣 郑州市惠济区人民法院

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近年来，惠济人民法院认真贯彻“法治是最好营商环境”理念，积极落实中央和省、市、区委部署要求，把优化营商环境工作作为重要任务，充分发挥审判职能，积极延伸司法服务，扎实推进改革创新，为营造更加稳定公平透明、可预期的法治化营商环境提供有力的司法服务和保障。

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申请执行人常某与被执行人王某租赁合同纠纷执行案

一

基本案情

案外人张某系位于郑州的建筑面积共计 919.48 ㎡的商铺所有权人，其委托常某对上述商铺进行出租并负责对房屋进行日常管理和租金收取，在出租过程中所产生的法律纠纷由常某全权处理。2020 年5月，常某作为出租方与王某签订《商铺租赁合同》一份，约定常某将总建筑面积约为 540㎡的商铺出租给王某；租期10年；租金为每年33万元，租赁期间，每三年租金递增 15%；王某支付给常某押金5万元，因王某违反合同约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，常某可在押金中抵扣；王某迟延支付租金超过15日或欠缴各项费用达300元的，常某有权在合同期限届满前书面通知王某解除合同；合同并约定了其他事项。

合同签订后，王某支付了5万元押金及部分租金，常某依约将商铺交付给对方使用，租赁期间因疫情原因，双方协商一致减免租金43000 元，但王某仍欠部分租金未能支付。多次讨要租金无果后，常某便向王某发出了书面《解除房屋租赁合同通知书》并与王某进行了多次协商，然而并未能达成一致意见，常某无奈之下向法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.王某支付欠付租金 41250元；3.王某支付违约金 6 万元；4.王某承担本案诉讼费用。

对此，王某称，认可所欠常某的房租，但常某诉请中拖欠租金的数额与事实不符；常某主张违约金过高，且常某在租赁合同履行中具有过错，应当承担一定的违约责任。另外，在租赁期间发生疫情，恳请法院综合考虑双方过错及疫情影响，依法减少违约金及租金。

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二

审执结果

法院经审理认为，常某与王某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议行使权利、履行义务。合同签订后，常某已按合同约定将涉案房屋交付王某使用，王某应按照合同约定支付原告租金，但其并未按约足额支付租金，故常某要求解除上述合同、王某返还房屋的诉讼请求，予以支持。按合同约定，王某应向常某支付尚欠的首年租金 6400 元，并按合同约定标准支付2021年的租金，考虑到郑州特大暴雨及新型冠状病毒疫情影响，结合本案实际情况，根据公平原则，酌定减免王某1个月租金。王某未按合同约定及时足额支付租金，实属违约，结合本案实际情况，酌定支付违约金5000元，常某诉请过高部分不予支持。王某辩称双方约定首年租金为286000元，但未提供证据加以证，不予支持。遂依法做出民事判决，判令：1.解除常某与王某签订的《商铺租赁合同》；2.王某于判决生效之日起三十日内将案涉商铺返还给常某；3.王某于判决生效之日起十日内支付常某拖欠的租金、违约金共计19800元，并按合同约定标准支付租金至实际返还房屋之日止；4.驳回常某的其他诉讼请求。

因判决生效后，王某并未履行，常某向惠济法院申请了强制执行。

案件进入执行程序后，执行法官考虑到如果简单地强制执行，则可能会加剧双方矛盾，也会导致后续腾房等难以执行，为促进从根本上化解矛盾纠纷、促使胜诉当事人合法权益早日实现，执行法官多次组织双方当事人进行了“面对面”的沟通，晓之以情、动之以理地向双方梳理案情、权衡利弊，希望双方本着诚实信用、互谅互让的态度，合力降低经济损失，积极协商化解矛盾。最终，在执行法官的努力下，双方当事人达成和解协议：王某分三笔向常某支付17800元的租金并于一周内从商铺搬出，双方就本案再无其他纠纷。和解协议达成后，王某在执行法官的督促下履行了全部执行款并从商铺搬出，案件得以成功执行完毕。

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三

典型意义

近年来，房屋租赁行业快速发展，法院受理的涉房屋租赁合同纠纷案件不断增加，其中，经营性房屋租赁合同纠纷的增长更加显著，其中，由于转让费引发的纠纷时有发生。虽然收取转让费已成为一种惯例，一般是承租人根据商铺转租时店铺装修、设备、地段等向次承租人收取费用，也有出租人直接向承租人收取的。但我国法律对于转让费却没有明确的规定，通常情况下是由双方经过自愿协商后确定并收取。

新冠肺炎疫情发生以来，商场、宾馆、餐饮等行业受到较大影响，由此所引发的房屋租赁合同纠纷也呈上升趋势。其中，一方诉请减免房租的占了多数。司法实践中，对于受疫情影响能否减免房屋租金，不能一概而论，不同类型的房屋租赁合同适用情形应当有所区别，需要具体到房屋租赁个案中来分析，结合具体的客观实际情况进行认定。也提醒广大民众在出现疫情影响合同履行时，一方面应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，另一方面积极保存关键性证据，同时基于诚实信用原则，义务人仍负有采取积极措施尽量减少或避免损失扩大的义务，也倡导双方当事人从促成交易、降低交易成本的立场出发，互让互谅，合理分摊损失，共度时艰。

本案进入执行阶段后，执行法官通过调查了解得知，判决生效后，由于申请执行人与被执行人双方积怨较深，导致在合同解除后，房屋未能交付于申请执行人，申请执行人无法再次出租；而被执行人则表示，其在租房之后投入了不少费用进行装修和布置，且目前经营面临着困难，如果法院简单采取强制扣划措施，则申请执行人虽然能够全部或受偿应得执行款项，但可能会使得后续腾房等得不到及时处理，影响房屋后续转租。为了更好地服务地方经济可持续发展，严格规范公正保障各方当事人合法权益，法院因“案”制宜，组织双方达成执行和解协议，分期进行履行，使得被执行人能够度过难关，也便于商铺的后续租赁。本案的妥善化解，不仅充分体现了人民法院服务大局、服务企业、服务民生的职能作用，也体现了法院正大力践行善意文明执行理念，努力实现案件处理法律效果、社会效果的统一，促进社会的和谐稳定。

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原标题：《优化法治化营商环境典型案例|申请执行人常某与被执行人王某房屋租赁合同纠纷执行一案》